 |
网上投诉 |
 |
网站信箱 |
 |
关于我们 |
|
|
|
| 首 页 ∣ 海南省法院 ∣ 法律新闻 ∣ 法律资源 ∣ 法学研究 ∣ 咨讯服务 ∣ 远程教育 ∣ 法律人才 ∣ 法律博客 ∣ 法律社区 |
 |
 |
频道首页 裁判文书 法律法规 网址导航 文书范本 诉讼指南 律师热线 |  |
海 口 市 秀 英 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2003）秀民初字第1号
原告海南昌炜置业有限公司，住所地海口市蓝天路38号盛达楼。 法定代表人陈炜明，董事长。 委托代理人林立。海南宝岛律师事务所律师。 被告周迪逊，男，汉族，住海口市滨海大道118号福昌大厦1506房。 委托代理人周子元，男，汉族，住海口市滨海大道118号福昌大厦1506房，系被告周迪逊的父亲。 委托代理人陈凯，广东新东方律师事务所海南分所律师。 第三人中国工商银行海口市海甸支行，地址：海口市人民大道7号。 法定代表人曹召臣，行长。 委托代理人陈明皓，该行职员。 委托代理人符迅，该行职员。 原告海南昌炜置业有限公司（以下简称昌炜置业公司）诉被告周迪逊，第三人中国工商银行海口市海甸支行（以下简称海甸支行）购房合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告昌炜置业公司委托代理人林立，被告周迪逊及其委托代理人周子元、陈凯，第三人海甸支行委托代理人陈明皓、符迅等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：1999年12月10日原告与被告签订《福昌大厦房屋购销合同》合同约定：第二条：1、乙方自愿向甲方购置福昌大厦第15层1506号住房，建筑面积为81.07平方米，第二条：1、甲方出售房价为每平方米建筑面积1974元，合计总房款为160000元。第七条乙方违约责任：2、乙方与银行签订贷款合同至办妥《房屋产权证》、签订《抵押合同》、办妥《房屋他项权证》并交给贷款银行的期间，甲方将作为乙方按期归还银行贷款本息的保证人，与银行共同监督乙方的还贷行为。如在此期间，乙方未按约归还银行贷款本息，甲方将协助银行催收，并由甲方垫款代偿，以作处罚，乙方超过三个月未偿付贷款本息的，甲方有权单方终止合同，并扣除购房定金及双倍垫款额作为违约金然后收回房产另行处置。1998年11月27日原先与市工商分行签订《按揭业务合作协议》，协议第二条约定："在办妥《房屋的有权证》的现房抵押之前，乙方同意作为借款人按期归还甲方贷款本息的保证人，如借款人未按约归还甲方贷款本息，乙方须在接到甲方的催收通知30天内回购房产，以现金偿还全部贷款本息。"2000年6月15日被告与省工商分行签订《个人住房借款合同》合同约定工行贷款11万元给被告用于购买福昌大厦1506房，贷款期限为15年，每月20日归还，每期金额903.46元。省工商银行于2000年7月20日发放11万元贷款给被告购买福昌大厦1506房，原、被告双方于2000年12月13日在海口市房产交易所办理了福昌大厦1506房产权交易手续，市房产局已同意将该房的产权过户至被告名下，由于被告没有交完有关房产税，该房至今尚未办理产权证。截止至2002年8月31日，被告没有按其与工商银行签订的借款合同约定还款，累计违约达10期，积欠本息9254.2元。省工商银行于2002年9月9日致函原告，要求原告回购该房，以现金代被告偿还全部贷款本息。原告收函后，于2002年10月31日向工行支付了10980.72元，代被告偿还贷款本息并回购了该房。2002年11月12日原告在《海南日报》上刊登通知，告知被告原告回购其购买的1506房，并要求其搬出该套房子，同时原告还在1506房粘贴了同样的通知，但被告至今仍占住该房，拒不搬出，严重侵犯了原告的合法权益，为此向法院提起诉讼，要求1、判令解除原告与被告1999年12月10日签订的《福昌大厦房屋购销合同》，将福昌大厦1506房的产权过户至原告名下并判令被告立即搬出该房。2、判令被告购房定金4.8万元归原告所有，并判令被告双位偿付原告代垫银行三个月贷款本息共计5420.76元。 被告辩称：原、被告于1999年12月10日订立的《福昌大厦房屋购销合同》第一条即明确约定合同标的物为海口市经济适用城市住宅房，而原告提交给被告的却是超出政府经济适用房限价的非经济适用房，违反合同约定，并且有一定的期诈性，本案被告已全面履行了合同约定的义务，如期支付了全部的购房款，而原告不仅提供的合同标的物不符合合同约定，而且至今未能按约定办出房屋产权证，原告的行为已构成严重违约，应承担违约责任。被告和第三人的个人住房借款行为，与原告没有任何法律上的联系，是与购房行为不同的另一个民事法律行为，原告代第三人向被告追付借款没有法律依据。 第三人述称：被告没有履行还款义务，拒绝还款，被告无正当理由不归还借款，我行已向被告发出通知，告知要由原告回购该房，因被告不履行义务，原告回购该房是合法的。 经审理查明，1999年12月10日，原告与被告签订了一份《房屋购销合同》合同约定被告自愿向原告购置福昌大厦第15层1506号房产，建筑面积为81.07平方米，每平方米建筑面积1974元，合计总房款为16万元。双方约定付款方式为，第一期房款自合同签订之日当天内，被告应支付总房款的30%即4.8万元，被告付清第一期房款后一个月内，原告将协助被告与指定银行签订个人住房贷款合同，并将所购楼房办理抵押登记手续，同时按贷款银行要求对被告所购房产进行评估及办理抵押物财产保险。第二期房款被告与银行签订贷款合同后，被告购房余款即总房款的70%由贷款银行划入原告帐户。同时，被告应开始按贷款合同规定，向贷款银行分期偿还贷款本息。合同第四条双方特别约定：1、房款总额的30%作为购房定金适用定金罚则；2、原告负责在一年内将房屋产权证代办至被告名下，届时原告将协助被告与贷款银行签订《抵押合同》，办理《房屋他项权证》，被告的房屋产权证由原告交给银行暂管。合同第六条规定了原告的违约责任，即被告按合同规定日期付清购房款后，如原告未能在规定日期将楼房交付被告方使用，应按合同规定楼房交付日的第二天起至实际交付日的前一天止，向被告支付交第一期房款额月利率0.8%作为滞纳金，以补偿被告的损失，但因乙方原因造成延期交付的除外。如原告逾期六十天以上，仍不能交付楼房，被告可单方终止合同届时原告必须在三十天内退还已收房款，并赔偿被告总房款30%的定金作为违约金。合同第七条规定了被告的违约责任，即1、被告在向银行申办贷款过程中，因被告单方原因超期未办理完毕，或经银行审核后申办未获批准，将按以下情况处理：⑴、被告必须在此后的十天内将申办贷款手续补全，并经银行重新审核批准，否则应按实际延误天数向原告支付滞纳金，滞纳金按应缴房款余额月利率0.8%计算，以补偿原告的损失，逾期超过三十天的，原告有权单方终止合同，乙方所交购房定金及滞纳金作为违约金归原告所有。2、被告与银行签订贷款合同至办妥《房屋产权证》，签订《抵押合同》，办妥《房屋他项权证》并交给贷款银行的期间，原告将作为被告按期归还银行贷款本息的保证人，与银行共同监督被告的还贷行为。如在此期间，被告未按约归还银行贷款本息原告将协助银行催收，并由原告垫款代偿，垫款期最长不超过三个月，但被告必须按双倍垫款额偿还原告，以作处罚，被告超过三个月未偿付贷款本息的，原告有权单方终止合同，并扣除购房定金及双倍垫款额作为违约金，然后收回房产另行处置。合同订立后，原告依约向被告交付了房产，被告也已入住该房。2000年6月15日被告周迪逊和中国工商银行海南省分行营业部签订《个人住房借款合同》和《个人住房抵押合同》合同约定被告周迪逊向中国工商银行海南省分行营业部借款11万元用于购买原告位于海口市滨海大道118号福昌大厦1506号房产，借款期限为15年，自2000年6月23日至2015年6月23日，被告应自借款之日起于每月20日归还贷款本息，每期金额903.46元，共分180期还清，对以上借款，被告以位于海口市滨海大道118号福昌大厦1506号房产的全部权益抵押给中国工商银行海南省分行营业部，以作为借款合同项下之借款的提保。同日，中国工商银行海南省分营业部和案外人吴洁签订了一份《个人住房借款保证合同》，由案外人吴洁对被告的借款提供保证。以上合同经海口市秀英区公证处进行公证。2000年7月20日中国工商银行海南省分行营业部将11万元直划入原告帐户，作为被告购买福昌大厦1506房的购房款，2000年12月13日原被告双方在海口市房产交易所办理福昌大厦1506房产权交易手续。由于被告向中国工商银行海南省分行营业部借款后未按合同约定还款，截止2002年8月31日，累计达10期积欠9254.2元没有还贷，第三人海甸支行于2002年9月9日向原告发出《回购房产的通知》，要求原告在接到通知30日内回购房产，以现金偿还全部贷款本息，原告接到通知后，于2002年10月31日共为被告周迪逊付清所欠海甸支行贷款110149.12元，回购了福昌大厦1506号房产。第三人海甸支行在原告回购房产后，于2002年11月1日通知原告该套房产交由原告自行处置，并于同年11月14日通知了被告周迪逊。原告回购房产后，于2002年11月12日向被告发出通知，限其在通知发出之日起十五日内搬出该套房产，但被告周迪逊拒不搬出，双方为此争执成讼。另查，中国工商银行海南省分行营业部借给被告的购房款，现由中国工商银行海口市海甸支行接管，由海甸支行行使其权利。原告起诉时称已代被告垫银行三个月贷款本息2710.38元，但没有提供证据加以证实。 以上事实有《福昌大厦房屋购销合同》、《个人住房借款合同》、《个人住房抵押合同》、《个人住房保证合同》、《公证书》、海口市房屋买卖凭证收据、《回购房产通知》、中国工商银行存贷款利息凭证，特种转帐借方传票、《中止借贷关系通知书》、《通知》以及开庭传票等证据为凭，以上证据已经庭审质证足以认定。 本院认为，原、被告签订的《福昌大厦房屋购销合同》以及被告和第三人签订的《个人住房借款合同》，《个人住房抵押合同》，第三人和案外人吴洁签订的《个人住房保证合同》，除《福昌大厦房屋购销合同》中规定购房款总额的30%作为购房定金违反《中华人民共和国担保法》第九十一条而无效外，共余条款均为当事人意思的真实表示，符合法律规定，应为有效合同，受法律保护，合同当事人应遵照执行。合同订立后，原告已依约向被告支付了房产，第三人海甸支行也依约向被告发放了购房贷款。原、被告之间的购房关系和被告、第三人之间的借贷关系虽系不同的法律关系，但原、被告双方签订的《房屋购销合同》中规定了被告按期归还借款本息是被告的合同义务，同时规定如被告违反这项合同义务，原告有权回购房产，单方解除合同并扣除预交的定金，由于被告周迪逊没有按照《个人住房借款合同》中的约定向第三人归还借款本息，原告依照合同回购了1506号房产，其行为是合法的，原告依据合同请求解除《房屋购销合同》符合法律规定，应予支持。原告已按合同回购了1506号房产，该房产产权证尚未办至被告名下，而合同也没有规定原告回购房产后被告将房产办至原告名下的义务，因此，原告请求判令被告将1506房的产权过户至原告名下没有事实和法律依据，本院不予支持。因原告已合法地回购了1506号房产，被告对房产已不再拥有权利，被告再居住该房没有法律依据，原告要求被告搬出该房的请求有理，本院予以支持。原、被告签订《房屋购销合同》后，被告已向原告交纳了购房款30%即4.8万元定金，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，原告收取购房款30%定金违反规定，应以20%为准，超过的部分不予支持。因此，原告只能收取被告购房款20%的定金即3.2万元，根据合同约定，被告未按时交纳银行借款本息，原告有权扣除定金，因此，原告有权扣除被告向其交纳的定金中的3.2万元并归原告所有，原告扣除定金后应将余款1.6万元退还被告，原告在庭审中并未提供证据证明原告已代被告垫付银行三个月借款本息，故原告要求被告双倍偿付三个月借款本息5420.7元的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条之规定，判决如下： 一、解除原告海南昌炜置业有限公司与被告周迪逊于1999年12月10日签订的《福昌大厦房屋购销合同》。 二、被告周迪逊应于本判决生效之日起一个月内搬出海口市滨海大道118号福昌大厦1506号房。 三、被告交付给原告的购房定金中3.2万元归原告所有。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 本案诉讼费2280元，由原告承担920元，被告承担1360元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
|
|||
|
|
| 联系我们： 总编信箱 咨询信箱 投稿信箱 技术信箱 |
| 天涯法律网版权所有 |
| Copyright (C) 2001-2002 www.hicourt.gov.cn , All Right Reserved |